Ипотека Vs. рассрочка от застройщика: что сегодня выгоднее и при каких условиях?

Так что же сегодня лучше: ипотека или рассрочка?

Нужно сразу признать, что у двух способов приобретения жилья – через целевой банковский кредит, чаще называемый ипотечным, и через непосредственный контакт с застройщиком, беря у него отсрочку в оплате – есть три принципиальных отличия общего характера, которые всё и определяют.

Первое принципиальное – самое главное

Ипотека или рассрочкаПервым принципиальным отличием является то, что за ипотекой стоит вся государственная машина. Только в январе 2018-го президент Российской Федерации 11 раз высказывался по поводу ипотеки во время своих встреч по стране, сразу 30 банков в этом месяце огласили своё участие в льготной программе ипотеки «под 6%», Госдума на 7-ми своих заседаниях поднимала вопросы, касающиеся такого способа приобретения жилья.

Что называется, ну, что ещё нужно, чтобы склонить чашу весов в пользу именно ипотеки, когда стоишь за такой «стеной». Кстати, на фоне российского ипотечного бума как-то совсем незаметным оказывается такой же подъём и в Соединённых Штатах. Но это так, к слову, по поводу популярности ипотеки по всему миру, даже в Штатах, не далее как 15 лет назад скандально пострадавших всё из-за той же ипотеки.

Продолжаем линию «надёжности» предпринимаемых действий по покупке жилья. В случае возникновения проблем, учитывая огромную массу ипотечников по всей стране (а ипотечных кредитов в 2017-ом выдано больше 1 миллиона 100 тысяч на сумму более 2 триллионов рублей), если у вас возникли проблемы, то будет, у кого спросить совета, за кого спрятаться.

Что лучше ипотека или рассрочка?Такой защиты, безусловно, нет и в помине, когда имеешь дела напрямую с застройщиком. Здесь один на один и спрятаться будет не за кого, только за изворотливого адвоката. Значит, предстоит очень строгий выбор, со всеми вытекающими отсюда последствиями – умением анализировать и делать выводы.

Второе принципиальное

Следующим очень важным моментом является парадоксальная ситуация, связанная с рассрочкой. Это конечно, тоже кредит, но своеобразный и очень тяжёлый, с довольно большими выплатами. Настолько большими, что приходится сказать — рассрочка только для тех, у кого деньги, все эти 10 миллионов, по большому счёту есть, просто возникает желание слегка, на год-три, растянуть общую оплату.

Что касается ипотеки, то это настоящий кредит – это для тех, у кого в лучшем случае на момент заключения договора есть не более 10-15% от общей суммы стоимости квартиры.

Что выгоднее ипотека или рассрочка

Третье принципиальное

Ещё одним важным моментом является возможность выбора. Когда вы заключаете ипотечный договор, у вас есть возможность выбора рынка жилья – вы вольны выбрать новостройку, вольны выбрать жильё на вторичном рынке, даже собственный дом. Более того, в вашем распоряжении выбор из застройщиков — партнеров самого банка, что, как правило, очень существенно снижает процент по кредиту.

Обращаем внимание – застройщика «неизвестно какого» выбрали не вы, а «проверенного» и сам банк, уже одно это условие способно устранить все вопросы недоверия.

Контакт с застройщиков – это всегда новая квартира, без какого бы то ни было выбора. Вам, разве что, предложат рассмотреть «метры» и «солнечную» сторону с видом на салют, не более того.

Без цифр конечно не обойтись

А теперь всё-таки ближе к конкретным числовым аргументам, которые  помогают сделать окончательный выбор.

  • Первоначальный взнос. Здесь ипотека даёт «100 очков» рассрочке. У ипотеки первоначальный взнос не составляет больше 20%, но нередко можно найти и предложения в 10%. У рассрочки не стоит рассчитывать меньше чем на 30%, и очень часто она составляет 50%. Разница практически в 5 раз.
  • Годовая ставка. Здесь ситуация прямо противоположная. Даже, несмотря на то, что проценты по ипотеке постоянно снижаются, не стоит рассчитывать, что они будут меньше 9,5%, да и то при некоторых дополнительных условиях банка. Застройщик установит ставку в 3% и уже это признаётся большим. Нередко, если до предела сократить срок выплаты, то ставка рассрочки вообще может оказаться нулевой.
  • Срок. И снова поднимемся по синусоиде вверх – ипотеку можно взять и на 30 лет, но будет слишком наивно рассчитывать, что застройщик будет иметь с вами дело больше 5 лет, а чаще его «хватает» только на 3 года.

Что выбрать ипотеку или рассрочку

Со сроком связано и ещё одно немаловажное обстоятельство. Банк накладывает ограничения на возраст заёмщика к моменту завершения срока кредита – в Сбербанке это – 65 лет, в Совкомбанке – 75. Другими словами, если вам уже 55, то в Сбере вы можете рассчитывать только на 10-летнюю ипотеку, что, возможно, с 10% годовых будет слишком тяжело.

  • Дополнительные условия.

И опять вниз. Банковская ипотека потребует,

  1. чтобы вы перевели свои накопления в банк;
  2. чтобы зарплатную карту тоже оформили здесь же;
  3. чтобы застраховали договор по условиям банка;
  4. чтобы предоставили залог в виде другой недвижимости на весь срок пока договор не вступит в официальную силу — пока не будут решены все вопросы, связанные непосредственно с приобретаемым жильём (это, например, требование Сбербанка);
  5. чтобы предоставили сведения о своей профессиональной деятельности, стаже работы и, безусловно, доходе.

Более того, вы должны иметь гражданство Российской Федерации, существуют даже ограничения по удалённости проживания от ближайшего офиса банка, с которым заключается договор.

И при всём при том, нет никакой гарантии, что ваша заявка на ипотечный кредит будет удовлетворена. По статистике 2017 года, только 2 из 3 заявок на ипотеку «проходят».

Что нужно ипотека или рассрочка

Дело совсем приобретёт гиблый характер, если претендент на ипотеку уже когда-то «наследил» и оказался в черных банковских списках. А бюро кредитных историй, только официально зарегистрированных Центробанком, в стране 17 штук. При плохой кредитной истории нечего и рассчитывать на ипотечный кредит.

Ничего такого не будет с рассрочкой. Более того, часто оформить её можно просто по паспорту. И никаких кредитных историй.

Отсюда и срок принятия положительного решения – в банке он может затянуться на пару недель, у застройщика – на пару дней.

Одно обстоятельство – важное на первый взгляд

Существует и ещё один аргумент, который часто приводится против ипотеки (нет, мы не за неё, мы за то, чтобы принимать обдуманные и хорошо взвешенные решения, с подробными расчётами в руках).

Аргумент следующий. Пока не выплатил ипотеку, квартира тебе не принадлежит в полном смысле этого слова. Нет, живи себе, выплачивай. Выплачиваешь строго в срок и в полном объёме, никто и слова не скажет. Задерживаешь, попадаешь в злостные неплательщики – банк может просто забрать у тебя квартиру и продать её другому.

Ипотека и рассрочка

В принципе, точно также поступит по договору и застройщик, просто здесь срок гораздо меньше, и договор составляется не типовой «на ипотеку», а индивидуальный с учётом мнения самого покупателя. Другое дело, что платить-то всё равно надо.

В этом смысле ипотека и рассрочка равны: платишь – нет проблем, не платишь – проблемы будут и очень большие.

Считаем, что убеждает больше всего

А теперь попробуем сделать расчёты, исходя из самых распространённых условий.

Вот ипотека:

  • Стоимость квартиры – 10 миллионов,
  • Первый взнос – 10%,
  • Проценты – 9,6%,
  • Срок – 20 лет.

Получается, что после первого взноса в 1 миллион, затем в течение 240 месяцев нужно будет выплачивать каждый месяц по 37500 рублей.

Что подойдет ипотека или рассрочка

Теперь проценты. Месячный процент составит – 0,8%. Другими словами, в первый же месяц проценты составят 72 тысяч, а общая выплата – 109 тысяч 500 рублей.

Подсчёт на весь срок кредита показывает, что в итоге только по процентам придётся выплатить 8 млн 676 тыс рублей. Таким образом, квартира обойдётся почти в 2 раза дороже – в 18 млн 676 тысяч.

Теперь рассрочка:

  • Стоимость квартиры – те же 10 миллионов,
  • Первый взнос – 50% — дешевле, только по специальному договору с застройщиком,
  • Проценты – 2%,
  • Срок – 3 года, вряд ли удастся убедить на больший.

Рассрочка или ипотека

Здесь первый взнос – 5 миллионов, потому мы и говорим, что такой способ для тех, у кого «нет проблем с деньгами».

Но дальше – больше. Только ежемесячные платежи по рассрочке составят почти 139 тысяч рублей. А 2% годовых, или 0,167% месячных, приведут к тому, что в первый месяц нужно будет выплатить сразу 147 тысяч (эти 8000 руб. по процентам уже и кажутся «мелочью»).

Всего же за 36 месяцев проценты переплаты составят чуть больше 154 тысяч рублей, а квартира обойдётся в 10 млн 154 тысячи.

Это на 8,5 миллионов дешевле, чем по ипотеке!

Лучше ипотека или рассрочка

Разница, прямо скажем, ошеломляющая.

И сразу хочется прийти к «предательскому»  выводу – нечего делать в банках, только рассрочка!

Но вывод не совсем справедливый. Просто нужно всё очень тщательно считать и взвешивать свои возможности. В конце концов, готовиться к этой негоции под названием «покупка жилья» — это дело ответственное и «не для всех».

Кстати, возможно именно поэтому в недрах Госдумы идут разговоры об испытании и на нашей почве «французской ипотеки». Во Франции существует специальный вид целевого вклада – ипотечный. Клиент банка делает такой вклад и постепенно его увеличивает. Когда будет накоплена достаточная сумма для обеспечения ипотеки, он может приступать к «основной» операции.

Что удобнее ипотека или рассрочка

А кто мешает точно таким же образом, чтобы не переплачивать почти вдвое, копить деньги на рассрочку, а потом всё и реализовать, и не к выходу на пенсию, а буквально к следующему Чемпионату мира по футболу.

Выводы

В любом случае, приходится признать, что покупка квартиры, когда у тебя нет полной суммы – очень ответственное решение, которое потребует точной оценки своих возможностей. Эта операция – для неисправимых оптимистов, которые в ладах и с математикой, и со своим характером.

Хотелось бы сказать, что лучше, безусловно – ипотека, когда о ней говорят «на каждом углу». Но, с другой стороны, эта переплата в 1,5-2 раза уж слишком обескураживает.

Вот и обращаешься к рассрочке, только где взять первый взнос, а потом гарантированные в месяц — 100-150 тысяч. Что ж, конечно, остаётся «идти по кругу» и обращаться в тот же банк за кредитом.

В общем, считать надо и точно прикидывать свои возможности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: