Как поделить ипотечную квартиру при разводе?

В этой статье я постараюсь разрешить проблемы развода, по крайней мере, те, что влияют на ипотечную квартиру. В основе всего – желание оставаться людьми во что бы то ни стало, мужчиной и женщиной, ну, ещё и хороший адвокат, который и проконсультирует заранее и поможет, не доводя ситуацию до «ярости и огня». Ипотека-то тем и хороша, что она против разводов, она из тех «раков», которые, как раз, за браки.

Можно, не боясь сильно ошибиться, утверждать, что ипотека – дело семейное. Да, и вся политика государства Российского последнего времени с его демографическими проблемами говорит об этом.

Как разделить ипотечную квартиру при разводеВот и эта новая программа «от Путина» — льготной 6-процентной ипотеки под второго и третьего ребёнка — тоже о том же. Кстати, программа становится настолько популярной, что Министерство финансов (и это самые свежие данные) уже утвердило по всей стране 46 банков, принимающие в ней участие, и которые будут претендовать на те 600 млрд, выделяемые государством под программу. Предполагается, что в итоге фонд будет раза в 2 больше.

Таким образом, если семья, родившая ещё одного, а может и ещё, приходит в банк за ипотекой в «6%», а ей предлагают 6,5-6,7%, то не стоит волноваться – эти «лишние» 0,5-0,7% будет компенсировать государство из этого фонда.

И ведь всё пока в семье дружно, и решение об ипотеке принималось совместно. Да и как не решится на такое, когда только в 2017-ом рост составил больше 37% — банки выдали больше 1 миллиона 100 тысяч ипотечных кредитов, больше чем на 2 триллиона рублей.

И всё ведь семьям, с детьми, пока без детей, но планирующих. Когда произошёл этот «надрыв» в совместной жизни, уже и поздно искать, да и не наша это задача. Для нас задача состоит в том, чтобы с горечью констатировать — любить по-настоящему – это талант, который мало у кого, видимо, есть, если в 2017 году в России из 1000 браков распались 829 – невероятная цифра, которой просто не хочется верить, но это, тем не менее, официальный данные Росстата. Одно успокаивает – в 2016-ом было ещё больше – 895 разводов «куда попало».

Разделить ипотечную квартиру при разводе

В общем, как ни крути, при такой популярности ипотеки и таком количестве разводов, эти два «одиночества» обязательно встретятся, и хочешь, не хочешь, но придётся решать вопрос – что делать с выплачиваемой ипотекой за квартиру, в которой пока супруги живут вместе.

Первые предварительные действия

Несмотря на популярность и постоянную «говорильню» об этом целевом способе банковского кредитования, только 67% заявок на ипотеку на самом деле проходят утверждение банком, да ещё и в течение 2-3 недель. В общем, времени будет достаточно, чтобы ещё раз продумать и предусмотреть свою жизнь на ближайшие 20 лет.

А значит, необходимо подробно всё выяснить в банке и, если он не возражает, то внести в договор условие на случай расставания супругов (ну, хорошо, не получилось по Дрюону – «until death to part us» — «пока смерть не разлучит нас»).

Самое разумное условие, которое должен утвердить банк – продажа ипотечной квартиры и вырученными средствами погасить оставшийся долг.

Деление ипотечную квартиру при разводе

Возможно и другое, более сложное – новые владельцы квартиры становятся и новыми держателями ипотеки.

Эти два варианты – самые предпочтительные, но, к сожалению,  редко осуществимые.

  1. Расстаёмся совсем не по песне – «и никто не виноват» — расстаёмся, как правило, «на ножах», с грузом такого недоверия, что даже не до минимальных добрых договорённостей.
  2. Как это продавать квартиру, а жить-то где? Ну, и, в-третьих, а где найти таких покупателей квартиры, чтобы взяли на себя ипотеку, да ещё и банк их принял?

А дальше начинаются мучения – если не можем вместе находиться в одной кухне, то, как рассчитаться с общими миллионами

Если первые два варианта не проходят, то приходится принять главное – разведённые супруги, и это по закону, начинают нести индивидуальную ответственность (до сих пор была солидарная) перед банком за выплату ипотечного кредита. Другими словами, отвечает каждый и в равной степени.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

И вот тут начинаются проблемы, тем более, если один из супругов в квартире уже не живёт и, таким образом, не считает обязанным платить ипотеку (что совершенно не так, но что поделаешь, свой кошелёк становится уже ближе к телу).

Есть тут только один нюанс, если один из супругов будет вносить весь кредит целиком, и это будет подтверждаться документально, то он имеет право претендовать в будущем на соответствующую большую долю в квартире.

Но, в любом случае, выплачивать надо, иначе банк продаст квартиру (после решения суда, а он таки решит, можно не сомневаться) и оба незадачливых в любви и в ипотеке бывших супруга вообще останутся «на бобах».

Хочу разделить ипотечную квартиру при разводе

Тут выплывает ещё один нюанс. Один из бывших супругов, уже совсем не любовников, оплачивает свою долю заранее и в полном объёме. Но этот вариант ни к чему не приводит – полностью кредит не выплачен всё равно и нужно ожидать, когда то же сделает и второй «нелюбовник» – квартира по-прежнему под контролем банка, а нервы у него не железные.

Нужно, понимать и положение банка, когда он соглашается на индивидуальное погашение ипотеки двумя «бывшими». Это согласие совсем не 100-процентное. Банк сначала удостоверится в платежеспособности каждого.

И снова нюанс. «Уходящий» супруг может официально-нотариально отказаться от квартиры и передать все права, а значит, и оплату другому. Но для банка этот другой тоже должен быть платежеспособным, тут тоже нужно его согласие и на такой выход из положения.

Ипотечная квартира при разводе

В любом случае, изменение условий договора – обременение для банка, а значит, он может потребовать компенсации за свои труды, обычно они составляют до 1% от суммы кредита. Если кредит был 9 млн, то помимо тех 2500, которые были отданы ЗАГСу, ещё придётся отдать 90000 банку за своё неумение найти «половину».

Активные действия банка

Прямо скажем, развод – головная (и душевная, скорее всего) боль не только для супругов, но и для банка. Его совершенно не устраивает такая ситуация, но волнуется он не о демографии – его волнуют возникающие проблемы с деньгами.

Поэтому, банки часто ставят супругов перед строгим выбором – или из квартиры долой или выплачивайте квартиру полностью и незамедлительно. Что ж, пусть это будет ещё одной, пусть и призрачной, попыткой сохранить семью.

Кстати, последнее условие – о незамедлительной продаже – часто банки по своей инициативе, уже исходя их богатого опыта (хотя больше 4 разводов из 5-ти научат кого угодно и очень быстро), сами включают в договор.

Нужно разделить ипотечную квартиру при разводе

Существует и ещё одно условие – ребёнок или даже во множественном числе – дети. Если дети остаются у одного из супругов, то банк может согласиться (и это только при поддержке суда), что супруг с детьми владеет большей частью квартиры, но при этом оплата идёт поровну. Более того, банк может даже и перераспределить доли оплаты. Такая ситуация часто реализуется, если оплата производилась с использованием материнского капитала, естественно, перераспределение происходит в пользу матери.

И совсем строго ведут себя банки, если квартира приобретена по условиям военной ипотеки, здесь всё совсем по-другому:

  • Деньги тут выделяются Министерством обороны;
  • Ипотека оформляется только на военнослужащего;
  • Сумма кредита ограничена 2 млн 350 тыс рублей;
  • Переоформление договора в случае разделения жилья невозможно.

Отсюда и практика банков «для военных» — заключение брачного контакта, по которому «военный» остаётся полным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа после развода, не дай бог.

Требуется разделить ипотечную квартиру при разводе

Отдельный разговор, если ипотека была приобретена одним из супругов, ещё до брака, а затем они начали выплачивать всё вместе своими уже общими средствами. После развода, тот, кому приходится уходить, действительно, это должен сделать, но он может претендовать на компенсацию – нет жилья, нет и тем средствам, которые он в него вложил, в общем, он вполне законно может претендовать на возврат вложенных в ипотеку средств.

Выводы

А ведь жизнь богата и другими ситуациями. За это, за лихость и непредсказуемость, в том числе, её некоторые и любят. Вот ещё бы так же лихо оставалась готовность и отвечать за свои дела. А что если, ипотека возникла уже после брака, но первоначальные деньги ушли из продажи личной подаренной или унаследованной недвижимости одного из супругов.

Вот когда без документов и консультаций, лучше всего талантливого, адвоката не обойтись.

Не нужно просто доводить ситуацию до ручки, не будет и проблем, которые, как ни крути, без доброй воли каждого из бывших супругов решить невозможно. Вся суть ипотеки восстаёт против развода, может, в этом и ещё одна её «прелесть» — помогать хоть таким образом демографии.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: