Как самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке без похода в банк?

Как рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

А ведь ипотека, при поддержке государственной власти (а это, безусловно, неубиенный плюс), «закручивается» в стране очень серьёзно. Буквально с каждым месяцем проценты падают, поэтому не стоит удивляться, что в 2017-ом объём выданных кредитов вырос на 37,2% и составил более 2 триллионов рублей.

Так, если в декабре 2016 года средняя ставка по данному виду целевого кредитования составляла 11,54%, то в декабре 2017 года она уже 9,79%. Другими словами, падение за год — 1,75%, или ежемесячно в 2017-ом проценты падали на 0,1458%. В пересчёте получается:

  • выплата сверху 5-миллионной ипотеки на 10 лет, взятой под Новый год в 2016-ом составила бы 2 млн 909 тыс 41 рубль.
  • в 2017-ом уже – 2 млн 467 тыс 895 руб, или на 442 тыс 146 рублей меньше. В течение 10 лет, 120 месяцев, вам пришлось бы ежемесячно платить меньше на 3685 рублей (мы пока не трогаем возможность рефинансирования – это отдельный разговор).

Только в декабре 2017-го была выдана 151 тысяча кредитов на 290 млрд рублей.

Заметьте, цифры, одни цифры. Дальше станет ещё понятнее, к чему это мы.

Другой факт в пользу необходимости уметь считать

Вторая половина 2017-го ознаменовалась очень знаменательным событием – открытием льготной программы ипотечного кредитования при рождении 2-го и 3-его ребёнка. Программа предусматривает, что в течение :

  • 3 лет – после 2-го,
  • 5 лет – после 3-его,
  • 8 лет – после 3-его после 2-го в течение 3 лет –

ипотека будет обходиться в 6% годовых, на оставшийся же срок установятся проценты на 2% большие учётной ставки Центробанка на день заключения договора (например, если в конце февраля учётная ставка ЦБ – 7,5%, то дальше проценты будут составлять уже 9,5%, а это всё равно меньше средней по стране).

Рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Если раскрывать внутреннюю кухню этой программы, то она заключается в следующем:

  • Банки вольны будут устанавливать любой льготный процент от 6 и выше (ниже просто некуда, хотя и это, само собой не возбраняется).
  • Государство берётся любой процент выше 6 компенсировать.
  • Центробанк провёл конкурс и выбрал по стране 46 банков, которые включены в данную программу.
  • На неё пока выделено 600 млрд рублей, хотя эта сумма может и вырасти раза в 1,5-2, всё зависит от успеха программы.
  • Перед выбором банки сделали свои заявки на сумму компенсации льготы – получился своеобразный банковский рейтинг востребованности программы. Так вот, банки запрашивали сумму в 2 раза большую – 1,2 млрд рублей, другими словами, рейтинг получился предельно высоким.

Все банки были разбиты на 4 категории, по количеству выделенных для них лимитов на льготы:

  • 21 банк имеет свой индивидуальный лимит – на них отведено в общей сложности (из 600 млрд) 521 млрд 345 млн рублей, или в среднем на каждый по 24 млрд 826 млн руб.,
  • 9 банков ограничены лимитом в 3,202 млрд руб. (всего 28,818 млрд руб.),
  • 6 банков – в 3,148 млрд (18,888 млрд),
  • 7 банков – в 3,095 млрд (21,665 млрд),
  • 3 банка – в 2,988 млрд (8,964 млрд).

Платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Но, для подсчёта, обратим внимание на крупнейший коммерческий банк России – Сбербанк – он запрашивал от государства на льготы 320 млрд, получил в итоге заметно меньше – 171 млрд. Причём, эксперты не считали первоначальные 320 уж слишком завышенным запросом, ведь Сбербанк имеет рыночную долю в банковском секторе страны — 53,5%, но и выделенная сумма — самая большая и составляет 28,53% от всей программы.

Примем, что Сбербанк установит «детскую» льготу в 6,5%. Значит, ежегодно государство будет банку компенсировать 0,5%.

Возьмём за исходные данные:

  • Срок ипотеки – 10 лет;
  • Сумма – 10 млн руб.;
  • Первоначальный взнос – 10%.

Самое главное – родился 2-ой ребёнок. Тогда получается такой расклад, первые 3 года при 6,5% и при 6% и кредите в 9 млн (10 млн минус 10% первоначального взноса):

Месяц Оставшаяся сумма кредита, с которой начисляются проценты, руб Сумма процентов при 6,5% (от банка), руб Сумма процентов при 6% (от государства), руб
1 9000000 48750,00 45000,00
2 8925000 48343,75 44625,00
3 8850000 47937,50 44250,00
4 8775000 47531,25 43875,00
5 8700000 47125,00 43500,00
6 8625000 46718,75 43125,00
12 8175000 44281,25 40875,00
18 7725000 41843,75 38625,00
24 7275000 39406,25 36375,00
30 6825000 36968,75 34125,00
36 6375000 34531,25 31875,00
Общая сумма выплаты «сверху», руб 1499062,50 1383750,00

Нужно рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Получается, что за время действия льготы вы заплатите процентами почти 1 млн 384 тыс рублей, но для банка эта услуга будет стоить 1 млн 499 тыс – вот эту разницу в 115 тысяч рублей государство банку и вернёт.

  • Сбербанк получил на эту компенсацию 171 млрд, значит,
  • руководство этого финучреждения рассчитывает выдать 1 миллион 482 тысячи 926 ипотечных льготных кредитов до 1 января 2023 года, нынешнего срока окончания программы.
  • Если считать с марта 2018 года – 58 месяцев.
  • Таким образом, по расчётам Сбера, он собирается ежемесячно в течение почти 5 лет выдавать по 25668 ипотечных кредитов.
  • При 25 рабочих днях в месяц – больше чем по 1000 кредитов каждый день.
  • Смелый расчёт, нечего сказать. Например, средняя рождаемость за день в Москве – 380 человек, в Севастополе – 11.

Требуется рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Это мы к тому, что в банке со значительным участием иностранного капитала, постоянно проводящем свои презентации в мекке мировых денег – в Лондоне, работают отменные аналитики, которым очень даже можно верить. Если они так оптимистично смотрят на ипотеку, то ей можно верить «на все 100».

Заметим, к слову, ведь банк получил в 2 раза меньше своих расчётов. Он посчитал, что ипотека, льготная, в частности будет настолько востребована в ближайшие 5 лет, что банк вполне потянет и выдачу 2000 кредитов каждый день.

И опять, сколько расчётов! Наверное, уже не нужно никаких аргументов, чтобы понять – если вы хотите броситься в «ипотечную пучину», то вы должны всё внимательно рассчитать, причём сделать это обязательно самостоятельно, не рассчитывать, что банк это сделает за вас. Просто так, если угодно, всё гораздо лучше «дойдёт», когда сам, своими руками, и головой, конечно.

Важно рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Ну, и, чтобы не останавливаться «на запятой» скажем, что ведущими банками России, которые получили по «детской ипотеке» максимум денег являются:

  1. Сбербанк,
  2. Банк ВТБ,
  3. Абсолют Банк,
  4. АКБ «Российский капитал»,
  5. Газпромбанк,
  6. Россельхозбанк,
  7. Промсвязьбанк,
  8. Банк ФК «Открытие»,
  9. Московский кредитный банк,
  10. Райффайзенбанк.

Исходные данные

Перед тем, как приступить к расчётам, выбираем банк и определяемся с условиями ипотеки.

Для нас это – Сбербанк.

Условия следующие:

  • 8,6% — при выборе жилья в новостройке,
  • 9,4% — при выборе на вторичном рынке,
  • 8,9% — если для первичного взноса используем материнский капитал,
  • 7,4% — при выборе в новостройке, но выбираем застройщика из числа партнёров самого Сбербанка,
  • 15% — первичный взнос,
  • срок — от года до 30 лет

Правильно рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Есть и льготные условия:

  • минус 1% — если клиент соглашается застраховаться договор по условиям Сбербанка;
  • минус 0,5% — если один из супругом возрастом до 35 лет (это считается «молодая семья»);
  • минус 0,1% — если клиент соглашается заключить договор воспользовавшись электронной системой Банка.

Наши условия

Наши условия, как кандидата на ипотеку следующие:

  • Мы собираемся купить жилье за 10 миллионов;
  • Готовы заплатить первый взнос в 10, 15 или 20%;
  • Берём на 10, 15 или 20 лет.

Таким образом, получается, что кредит составит:

  • 9 млн – при первом взносе в 10%;
  • 8,5 млн – при 15%;
  • 8 млн – при 20%.

Платить будем:

  • 120 месяцев – если 10 лет;
  • 180 – если 15;
  • 240 – если 20 лет.

Необходимо рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Отсюда вычисляем постоянную составляющую наших выплат в рублях (без процентов):

Срок, месяцы
Сумма кредита (млн руб.) 120 180 240
9 75000 50000 37500
8,5 70833 47222 35417
8 66667 44444 33333

Таблица только закрепляет и так известные истины:

  • чем больше срок – тем меньше платишь ежемесячно;
  • чем меньше сумма – также, тем меньше придётся платить каждый месяц.

Таким образом:

  • берём 9 млн руб. на 10 лет – ежемесячно (без процентов) платим 75 тыс рублей;
  • берём 8 млн на 20 лет – ежемесячно в два раза меньше – только 33333 руб.

Расчёт – жилье от партнёров Сбербанка

Получается, что наша годовая ставка – 7,4%.

Для расчётов важно определить ежемесячную ставку, ведь платить-то будем каждый месяц. Ежемесячная – 0,617%.

Рассмотрим вариант 20% в качестве первоначального взноса и затем определяемся со сроком. Думается, такой порядок самый разумный – сначала решить локальную задачу – взнос, а затем уже «играть» сроком и пытаться на его основе выбрать наиболее приемлемый вариант.

10 лет 15 лет 20 лет
Месяц Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб
1 8000000 49333 8000000 49333 8000000 49333
2 7933333 48922 7955556 49059 7966667 49128
3 7866667 48511 7911111 48785 7933333 48922
4 7800000 48100 7866667 48511 7900000 48717
5 7733333 47689 7822222 48237 7866667 48511
6 7666667 47278 7777778 47963 7833333 48306
7 7600000 46867 7733333 47689 7800000 48100
8 7533333 46456 7688889 47415 7766667 47894
9 7466667 46044 7644444 47141 7733333 47689
10 7400000 45633 7600000 46867 7700000 47483
20 6733333 41522 7155556 44126 7366667 45428
30 6066667 37411 6711111 41385 7033333 43372
40 5400000 33300 6266667 38644 6700000 41317
50 4733333 29189 5822222 35904 6366667 39261
60 4066667 25078 5377778 33163 6033333 37206
70 3400000 20967 4933333 30422 5700000 35150
80 2733333 16856 4488889 27681 5366667 33094
90 2066667 12744 4044444 24941 5033333 31039
100 1400000 8633 3600000 22200 4700000 28983
110 733333 4522 3155556 19459 4366667 26928
120 66667 411 2711111 16719 4033333 24872
130 2266667 13978 3700000 22817
140 1822222 11237 3366667 20761
150 1377778 8496 3033333 18706
160 933333 5756 2700000 16650
170 488889 3015 2366667 14594
180 44444 274 2033333 12539
190 1700000 10483
200 1366667 8428
210 1033333 6372
220 700000 4317
230 366667 2261
240 33333 206
Общая сумма процентов за всех срок выплаты кредита 2984667 4464667 5944667

Рассмотрим порядок проведения расчётов по одному сроку (10 лет – 2-ой и 3-ий столбцы):

  • Во 2-ом столбце – сумма уменьшается на постоянную часть для данного срока в 120 месяцев – 66 тыс 667 рублей – получаем остаток на каждый месяц, сколько ещё нужно заплатить;
  • В 3-ем столбце – получаем месячные проценты от оставшейся суммы которые ежемесячно платим вместе с постоянной частью.

Срочно рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Обращаем внимание на последнюю строку таблицы – сколько в итоге придётся переплатить. Но не стоит делать скоропалительных выводов.

Да, чем меньше срок – тем меньше придётся переплачивать: за 10 лет – почти в 2 раза меньше, чем за 20. Но не забудем, палка о двух концах – зато и ежемесячно придётся отдавать банку на первых порах процентов в 2 раза больше.

Выводы

Мы привели очень наглядный пример расчёта, из которого следует, что:

  • Не стоит особо рассчитывать на благотворительность банков – да, Сбербанк собирается «раздавать» в день по 1000 кредитов, но ведь это означает, что он гарантирует себе и ежедневный доход только на ипотеке на ближайшие 10 лет минимум 3 млрд рублей!
  • Много это или мало — почти 3 млн сверху — за кредит в 8 млн на 10 лет, каждый не только может, но и должен решить самостоятельно, вот, проведя такие расчёты, причём самостоятельно, с ручкой в руках и табличным процессором Excel на экране компьютера.
  • А, в общем, нужно ещё и обладать аналитическими способностями, стремиться, по крайней мере, ими овладеть, иначе не стоит удивляться, что аналитикой будет хвастаться неудачно выбранный банк – дети, разве что, как всегда, помогут. Но и тут без расчётов не обойтись.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: