Можно ли продать ипотечную квартиру?

Продать квартиру, она в ипотеке

Как там – жизнь прожить, не поле перейти. В любом случае – 10, а то и 30 «ипотечных» лет – это всё-таки срок, всё может случиться, в том числе и желание продать квартиру.

Возможно ли это? Безусловно, но при двух непременных условиях:

  1. Всё должно быть сделано предельно открыто и честно, никакого ловкачества и желания обмануть банк или покупателя квартиры.
  2. Понимать, что, пока не выплачен кредит, банк является полноправным владельцем квартиры, а значит, все вопросы по продаже необходимо обязательно  согласовывать с ним. Этому посвящена даже специальная, 301-ая статья, Гражданского Кодекса Российской Федерациио передаче всех прав на квартиру банку, если заёмщик предпринял в отношении квартиры противоправные действия.

Итак, обычная, не обременённая желанием обмануть, продажа

Обычный порядок продажи основан на одной простой истине – банку совершенно все равно, кто будет оплачивать кредит, ему главное, чтобы шли платежи в полном объёме и в срок.

Таким образом:

  1. Вы сообщаете покупателю квартиры о том, чтобы она находится в ипотеке и получаете его принципиальное согласие на покупку.
  2. Вы согласовываете с банком принципиальное согласие продать квартиру, для банка – сменить заёмщика.
  3. Покупатель полностью соглашается с требованиями банка по предоставлению ипотечного кредита – страховка, размещение своих средств и зарплаты в банке.
  4. Банк определяет сумму, которую старый клиент уже потратил на выплату кредита – эта сумма перейдёт теперь в счёт оплаты нового клиента, это как раз та сумма, которую покупатель квартиры должен вернуть продавцу.
  5. Очень важно продавцу квартиры понимать, что его действия идут вразрез с интересами банка (хотя бы потому, что продавец добавляет банку совершенно не нужные ему хлопоты). Поэтому банк наверняка потребует компенсации, он может просто пересчитать стоимость квадратного метра жилья. Впрочем, продавец, в рамках разумного, безусловно, имеет возможность компенсировать все свои потери с помощью покупателя.
  6. Производится выплата суммы, возможно, и выплата комиссионных покупателем продавцу (но это, что называется, их дело).
  7. Покупатель завершает оформление ипотеки с банком и становится новым «ипотечником».

Всё. При доброй воле, открытости и готовности к сотрудничеству всех трёх сторон дело не стоит выеденного яйца.

Перерегистрацией же залога в Росреестре займётся уже банк.

Продать квартиру, когда она в ипотеке

Единственный нюанс-сложность, которая может возникнуть – желание нового заёмщика перейти в другой, более привычный для него банк. Этот вопрос лучше перенести «на потом», когда будет решён главный – покупка ипотечной квартиры. Причина одна – не стоит складывать все яйца в одну корзину.

Другие способы продажи

Но существуют и другие способы продажи, когда можно и не включать банк в сферу взаимоотношений продавца квартиры и её покупателя. Ключевое правило всё то же – покупатель квартиры должен знать, что она в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение кредита

В этом случае покупатель квартиры просто выделяет деньги, соответствующие оставшейся сумме кредита, а заёмщик использует их для досрочного его погашения. Сложность может возникнуть только одна – готов ли банк на досрочное погашение. Обычное правило гласит — если в договоре нет специального отрицания досрочного погашения, то оно допускается «по умолчанию», хотя рекомендуется, всё-таки, по поводу таких условий «не молчать» и явно заносить их в договор.

Продать квартиру в ипотеке

Если обе стороны согласны на такой способ продажи, то дальше всё привычно и просто, с участием нотариуса и доверенных лиц, конечно. Собственно, в этой ситуации банку и совершенно не интересно, какова будет судьба квартиры, после выплаты кредита (пусть и досрочного), она переходит в полное распоряжение жильца. Тем не менее, уведомить банк о своих намерениях не мешает.

Второй способ – если в действии военная ипотека

Всё несколько усложняется, если жильё покупалось по военной ипотеке, ведь оно в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. В этой ситуации обременение будет снято с квартиры не только после полного погашения займа, но и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы.

При намерении продать такую квартиру согласовывать свои действия придётся уже и с Росвоенипотекой, которая не будет против, если удастся получить одобрение банка.

Третий способ – использование материнского капитала

Возможно ли продать квартиру, если она в ипотеке

Вот когда эта социальная помощь от государства может быть кстати – материнский капитал допускается использовать для досрочного погашения кредита. Само собой, квартира переходит в полное распоряжение её жильца, ну, а дальше, уже продавай её и компенсируй свои затраты через покупателя.

Выводы

Это тот случай, когда не грех и повторить основу всех предпринимаемых действий – они должны быть предельно искренними и честными, как перед покупателем квартиры, так и перед банком. При соблюдении этих основ взаимоотношений, продаёте ли вы заложенную квартиру в десяток миллионов или покупаете коробок спичек в пяток рублей, проблем не будет, ни чтобы забыть об этой ипотеке, как о кошмарном сне, ни чтобы выйти из дверей магазина.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: